第281章 平衡现金流
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王利强不顾众人的恭维，径直走到李学伟的面前，看着李学伟冷笑道：“李总，你好。你刚才所说，我不敢苟同，有我们通打的指导，我相信鼎上地产一定会将龙湖广场打造成江南最著名的购物广场。”
“但愿吧！”李学伟微微一笑，根本不愿与他们多做纠缠。
这一场聚会，彭华生和王利强成了绝对的主角，这两人受到全场的关注，所有人都想与他们搞好关系。
李学伟保持一份淡然，竟然通打要赶着来江南送菜，那李学伟就把他们吃掉。
散会之后，李学伟直接回到公司叫来了林国聪。
“国聪，现在青松岭那块地设计得怎样？”
李学伟看着林国聪问道。李学伟在回江南之前，已经安排好林国聪对轻松岭地块进行设计。
“李总，我设计了一个购物广场。”
林国聪递上一个设计方案。是一个商业大盒子，地下一层，地上四层。单层面积7500平方米，总规模3万多方。
一楼分割销售，二三楼预计引进著名的沃尔玛超市，四楼准备设立个影院和一个电玩城，加上部分餐饮。
林国聪对着李学伟解释道：“李总，咱们最好在二三楼引进沃尔玛超市，通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。”
“四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。我们喜乐多可以借此开创订单式商业地产的先河。”
林国聪侃侃而谈，将心中的想法表达出来，一脸的激动，显得对自己的设计很有信心。
不过，李学伟只是淡淡地摇摇头，对着林国聪说道：“国聪。你这想法虽然不错，但是还很保守。”
“你这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例也比比皆是。深鹏就有天虹广场。还有海岸城，你这个设计和他们雷同。”
李学伟说着语气加重道。“而且你的设计存在一个显著的缺点，那就是仅凭一楼铺位散售，难以支撑咱们公司快速开发的现金流。房地产行业现金流最重要，咱们不能做一个项目就套死在里面。”
李学伟一针见血地指出问题所在，让林国聪大为震动，对着李学伟道：“听了李总您的话，我有些新的想法。我立马重新设计新的规划。”
李学伟看着林国聪道，“好。你的总体思路是不错的，但还要抓住两个关键点，一个是不同的商店对顾客的交互性，打造成一个顾客聚集地，二是如何快速形成现金流，能支持复制商业项目。”
“这就是搞城市综合体的最重要的两点。国聪，你现在设计的只是个简单的商业物业，我们要打造的是高端城市综合体，你抓住这两点给我好好努力设计。”
“好，李总。我明白了！我会好好设计的。”林国聪拿着设计图纸下去，进行第二稿的设计。
李学伟要打造的是前世万大广场那样的城市综合体，每建一个就要成为当地的地标。
李学伟前世也去过万大广场。自然大概知道万大广场的布置与设计。知道是一回事，但要成为一张设计图纸，还是需要林国聪这样的专业设计人才来进行。
三天后，林国聪拿着新设计好的图纸再次来向李学伟汇报。林国聪兴奋地将图纸再次交给李学伟，一脸期盼地看着李学伟。
“李总，我思考后，再次更改了设计，我们不再设计成单体物业，而是设计为整体物业。我在设计中建立三座大厦，规模较之前的设计扩大了三倍。增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。这样才更符合城市综合体的规划。”
李学伟看了下，依然微微摇了摇头。
图纸上从单体商业盒子。换成了abc三座大厦，可以说是一个商业组合店产品。
a座在林国聪的设计中要整体租赁给华夏国的知名百货公司，b座和c座其实就是之前设计的分拆强化而已。
分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升b座、c座一楼的散售价格。这个设计的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在之前的设计卖一楼，现在的设计卖2个一楼这种简单相加。其实和之前的设计没有本质的区别。按照这个设计方案仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。
林国聪看见李学伟摇头，心一下揪了起来，他这三天费尽心思拿出来的方案看样子，李学伟又是不满意。
“李总，你认为哪里不妥？”林国聪紧张地问道。
李学伟对着林国聪说道：“国聪，你增加了物业的规模，但是你设计的内涵并没有变，从规划来看，仅仅是第一个设计的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业而已。”
“我之前提出的两个问题，你这个设计都没有解决。关于客流的交互性，你的设计中b座主力店为沃尔玛和工贸家电，目标客群主要为家庭消费；c座主力店为影院，消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。”
“3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛b座的人很可能买完东西就走了，根本不会去a座或者c座。所以说客流的交互性问题你这个设计没有得到解决。”
李学伟上来就抓住要害，这让林国聪很钦佩，李学伟的专业素养真不是盖的。
李学伟正要说第二个问题，林国聪打断道：“李总，如果我在三座物业的中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流就可做到有效共享了！”
林国聪说得兴起，直接在图纸上将他的思路勾画出来。
李学伟笑了笑道：“你这个思路不错，有助于解决客流交互性的问题。但第二个现金流的问题，你这个设计还是无解，在你的设计中只是将卖一个1楼，变成卖2个一楼，还是没有有效的手段能快速回笼资金，光靠出租物业给知名超市和影院，这收回资金要等到猴年马月啊。”
这确实是这个设计的硬伤，搞商业地产就是资本的运作，现金流一定要快速地流转起来，如果开发商自己的资金沉淀在建筑中，那么开发商盖楼就盖成了房东，没有赚头了。
李学伟对着林国聪语重心长地道：“国聪，咱们公司之前做的领秀深鹏和领秀世家项目都是住宅项目，而青松岭咱们要打造城市综合体，这是商业地产。我有意公司在未来两条路走路，住宅地产和商业地产同步开发。”
“因此，国聪，你要好好设计好这个项目，要思考出能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品。”
李学伟毫不掩饰自己在地产行业的雄心，住宅市场的需求巨大，商业地产的市场也是广阔的。未来的十年这两种地产模式都将狂飙发展，李学伟可不想落下一个。
林国聪听到李学伟的话，心神有点激荡，脸上也微微有点迷茫。林国聪作为一个毕业没多久的大学生就被李学伟委以如此的重任，心中也是忐忑。
加上两个设计方案都被李学伟给否决，而林国聪暂时也想不到什么好的设计方案，心底更是忐忑了。
看着林国聪的神情，李学伟笑着说道：“怎么，没有信心了？”
林国聪腼腆一笑，对着李学伟道：“李总，我感觉现在没有思路了。”
看着林国聪难为情的模样，李学伟宽慰道：“没事，暂时没有灵感，我就陪你一起去找找灵感。”
李学伟知道后世的万大广场的巧妙设计，但李学伟想要林国聪自己能想到更好的设计，而不是照搬别人的。因此李学伟没有直接说出自己心中的万大广场模样。
说实话，林国聪能拿出前二个设计方案来，已经让李学伟刮目相看。虽然这两个方案有各种问题，但林国聪在短时间内能拿出这二个不俗的设计方案出来，足以证明他的设计才能。
李学伟相信只要稍微给林国聪一点启发，他一定能设计出让人满意的方案来。
李学伟的宽慰，让林国聪心底的焦虑消解了很多，林国聪腼腆地笑着道：“找灵感的事情就不麻烦李总了，我会好好思考，争取拿出个能平衡现金流又支持快速复制的商业地产产品。”
说到这，林国聪暗暗在心底下定决心，绝对不能辜负李学伟对自己的一番期望。
“好嘛！有志气就好，优美的建筑出自你的设计，对你而言肯定是人生一大乐事。”李学伟拍着林国聪的肩膀鼓励道。
接着，李学伟笑着说道：“不过，适当的休息是需要的。你接连设计半个月，大脑都塞得满当当的，我带你去放松放松大脑，也许就会有新的想法！”(未完待续)
王利强不顾众人的恭维，径直走到李学伟的面前，看着李学伟冷笑道：“李总，你好。你刚才所说，我不敢苟同，有我们通打的指导，我相信鼎上地产一定会将龙湖广场打造成江南最著名的购物广场。”
“但愿吧！”李学伟微微一笑，根本不愿与他们多做纠缠。
这一场聚会，彭华生和王利强成了绝对的主角，这两人受到全场的关注，所有人都想与他们搞好关系。
李学伟保持一份淡然，竟然通打要赶着来江南送菜，那李学伟就把他们吃掉。
散会之后，李学伟直接回到公司叫来了林国聪。
“国聪，现在青松岭那块地设计得怎样？”
李学伟看着林国聪问道。李学伟在回江南之前，已经安排好林国聪对轻松岭地块进行设计。
“李总，我设计了一个购物广场。”
林国聪递上一个设计方案。是一个商业大盒子，地下一层，地上四层。单层面积7500平方米，总规模3万多方。
一楼分割销售，二三楼预计引进著名的沃尔玛超市，四楼准备设立个影院和一个电玩城，加上部分餐饮。
林国聪对着李学伟解释道：“李总，咱们最好在二三楼引进沃尔玛超市，通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。”
“四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。我们喜乐多可以借此开创订单式商业地产的先河。”
林国聪侃侃而谈，将心中的想法表达出来，一脸的激动，显得对自己的设计很有信心。
不过，李学伟只是淡淡地摇摇头，对着林国聪说道：“国聪。你这想法虽然不错，但是还很保守。”
“你这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例也比比皆是。深鹏就有天虹广场。还有海岸城，你这个设计和他们雷同。”
李学伟说着语气加重道。“而且你的设计存在一个显著的缺点，那就是仅凭一楼铺位散售，难以支撑咱们公司快速开发的现金流。房地产行业现金流最重要，咱们不能做一个项目就套死在里面。”
李学伟一针见血地指出问题所在，让林国聪大为震动，对着李学伟道：“听了李总您的话，我有些新的想法。我立马重新设计新的规划。”
李学伟看着林国聪道，“好。你的总体思路是不错的，但还要抓住两个关键点，一个是不同的商店对顾客的交互性，打造成一个顾客聚集地，二是如何快速形成现金流，能支持复制商业项目。”
“这就是搞城市综合体的最重要的两点。国聪，你现在设计的只是个简单的商业物业，我们要打造的是高端城市综合体，你抓住这两点给我好好努力设计。”
“好，李总。我明白了！我会好好设计的。”林国聪拿着设计图纸下去，进行第二稿的设计。
李学伟要打造的是前世万大广场那样的城市综合体，每建一个就要成为当地的地标。
李学伟前世也去过万大广场。自然大概知道万大广场的布置与设计。知道是一回事，但要成为一张设计图纸，还是需要林国聪这样的专业设计人才来进行。
三天后，林国聪拿着新设计好的图纸再次来向李学伟汇报。林国聪兴奋地将图纸再次交给李学伟，一脸期盼地看着李学伟。
“李总，我思考后，再次更改了设计，我们不再设计成单体物业，而是设计为整体物业。我在设计中建立三座大厦，规模较之前的设计扩大了三倍。增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。这样才更符合城市综合体的规划。”
李学伟看了下，依然微微摇了摇头。
图纸上从单体商业盒子。换成了abc三座大厦，可以说是一个商业组合店产品。
a座在林国聪的设计中要整体租赁给华夏国的知名百货公司，b座和c座其实就是之前设计的分拆强化而已。
分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升b座、c座一楼的散售价格。这个设计的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在之前的设计卖一楼，现在的设计卖2个一楼这种简单相加。其实和之前的设计没有本质的区别。按照这个设计方案仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。
林国聪看见李学伟摇头，心一下揪了起来，他这三天费尽心思拿出来的方案看样子，李学伟又是不满意。
“李总，你认为哪里不妥？”林国聪紧张地问道。
李学伟对着林国聪说道：“国聪，你增加了物业的规模，但是你设计的内涵并没有变，从规划来看，仅仅是第一个设计的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业而已。”
“我之前提出的两个问题，你这个设计都没有解决。关于客流的交互性，你的设计中b座主力店为沃尔玛和工贸家电，目标客群主要为家庭消费；c座主力店为影院，消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。”
“3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛b座的人很可能买完东西就走了，根本不会去a座或者c座。所以说客流的交互性问题你这个设计没有得到解决。”
李学伟上来就抓住要害，这让林国聪很钦佩，李学伟的专业素养真不是盖的。
李学伟正要说第二个问题，林国聪打断道：“李总，如果我在三座物业的中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流就可做到有效共享了！”
林国聪说得兴起，直接在图纸上将他的思路勾画出来。
李学伟笑了笑道：“你这个思路不错，有助于解决客流交互性的问题。但第二个现金流的问题，你这个设计还是无解，在你的设计中只是将卖一个1楼，变成卖2个一楼，还是没有有效的手段能快速回笼资金，光靠出租物业给知名超市和影院，这收回资金要等到猴年马月啊。”
这确实是这个设计的硬伤，搞商业地产就是资本的运作，现金流一定要快速地流转起来，如果开发商自己的资金沉淀在建筑中，那么开发商盖楼就盖成了房东，没有赚头了。
李学伟对着林国聪语重心长地道：“国聪，咱们公司之前做的领秀深鹏和领秀世家项目都是住宅项目，而青松岭咱们要打造城市综合体，这是商业地产。我有意公司在未来两条路走路，住宅地产和商业地产同步开发。”
“因此，国聪，你要好好设计好这个项目，要思考出能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品。”
李学伟毫不掩饰自己在地产行业的雄心，住宅市场的需求巨大，商业地产的市场也是广阔的。未来的十年这两种地产模式都将狂飙发展，李学伟可不想落下一个。
林国聪听到李学伟的话，心神有点激荡，脸上也微微有点迷茫。林国聪作为一个毕业没多久的大学生就被李学伟委以如此的重任，心中也是忐忑。
加上两个设计方案都被李学伟给否决，而林国聪暂时也想不到什么好的设计方案，心底更是忐忑了。
看着林国聪的神情，李学伟笑着说道：“怎么，没有信心了？”
林国聪腼腆一笑，对着李学伟道：“李总，我感觉现在没有思路了。”
看着林国聪难为情的模样，李学伟宽慰道：“没事，暂时没有灵感，我就陪你一起去找找灵感。”
李学伟知道后世的万大广场的巧妙设计，但李学伟想要林国聪自己能想到更好的设计，而不是照搬别人的。因此李学伟没有直接说出自己心中的万大广场模样。
说实话，林国聪能拿出前二个设计方案来，已经让李学伟刮目相看。虽然这两个方案有各种问题，但林国聪在短时间内能拿出这二个不俗的设计方案出来，足以证明他的设计才能。
李学伟相信只要稍微给林国聪一点启发，他一定能设计出让人满意的方案来。
李学伟的宽慰，让林国聪心底的焦虑消解了很多，林国聪腼腆地笑着道：“找灵感的事情就不麻烦李总了，我会好好思考，争取拿出个能平衡现金流又支持快速复制的商业地产产品。”
说到这，林国聪暗暗在心底下定决心，绝对不能辜负李学伟对自己的一番期望。
“好嘛！有志气就好，优美的建筑出自你的设计，对你而言肯定是人生一大乐事。”李学伟拍着林国聪的肩膀鼓励道。
接着，李学伟笑着说道：“不过，适当的休息是需要的。你接连设计半个月，大脑都塞得满当当的，我带你去放松放松大脑，也许就会有新的想法！”(未完待续)